تشطيب الشقق والفلل للعمائر السكنية في حي السوق، الدمام

إعداد: الفريق الفني · مراجعة تحريرية · آخر تحديث نوفمبر 2026 · المصادر

لماذا يختلف تشطيب الشقق والفلل في السوق؟

إحداثيات مركز السوق: 26.4405، 50.1022 — أي نحو 2٫6 كم عن وسط الدمام، ويمتد نطاقه قرابة 1٫2 كم حول هذه النقطة. وعلى هذا المركز نرسم دائرة النطاق المعروضة في الخريطة. يرتفع مركز السوق نحو 12 م عن سطح البحر بحسب نموذج الارتفاعات المفتوح SRTM. والرطوبة في المناطق المنخفضة القريبة من البحر تُراعى في اختيار الدهانات الخارجية وحماية حديد التسليح.

يبعد مركز السوق نحو 1٫9 كم عن ساحل البحر بحسب خرائط OpenStreetMap. وملوحة هواء الساحل تُراعى في اختيار الدهانات الخارجية والمعادن المكشوفة. يقع السوق على شارع الملك خالد، شارع الملك سعود بن عبدالعزيز أو بالقرب منها.

يُستهلّ الفحص في حي السوق بالدمام بالموقع نفسه، إذ يقع مركز الحي عند الإحداثيات 26.4405 شمالاً و50.1022 شرقاً، على بُعد نحو 2.6 كم من مركز الدمام، ويبعد عن ساحل البحر قرابة 1.9 كم، وهي مسافة تجعل الرطوبة الملحية عاملاً حاضراً في تقييم الأسطح والأبواب المعدنية والوصلات. كما يرتفع الموقع نحو 12 متراً عن سطح البحر، ما يستدعي مراجعة مسارات تصريف المياه الداخلية وانحدار الأرضيات والشرفات قبل البدء بأي تشطيب. ويحسن بالفني أن يبدأ بتتبّع الطرق الرئيسية في محيط الحي، ومنها شارع الملك خالد وشارع الملك سعود بن عبدالعزيز، لأن حركة المرور والضجيج والغبار تؤثر في توقيت التوريد وترتيب نقل المواد إلى الطوابق.

أما ما يُترك للمعاينة الميدانية فهو كل ما لا تحسمه المعطيات المكتبية: حالة الهيكل الخرساني وسلامة الأساسات في العمائر القائمة، ووضع الرطوبة الصاعدة في الجدران السفلية، وعدد نقاط الكهرباء والسباكة الفعلية الموجودة مقارنةً بالمخطط، وأماكن الأبواب والنوافذ الحقيقية، ومدى انتظام الأسطح قبل اللياسة أو الدهان. وتدخل ضمن هذه المعاينة زيارة واحدة لحصر الكميات بالموقع، إذ تتراوح تكلفتها بين 150 و400 ريال للزيارة، وهي خطوة تسبق تسعير المكيفات والديكور والتبليط وتمنع تكرار الأعمال.

وأخيراً، يستفيد الفني من معرفة نطاقات الأسعار المرجعية لكل بند حتى يقارن العروض بعدالة، فتركيب المكيف السبليت بالنحاس والقاطع يتراوح من 350 إلى 900 ريال للوحدة، وتأسيس نقطة الكهرباء من 60 إلى 150 ريالاً، ونقطة السباكة من 80 إلى 200 ريال، والدهان الداخلي والخارجي من 10 إلى 25 ريالاً للمتر المربع، واللياسة من 15 إلى 35 ريالاً، وسقف الجبس بورد المستعار من 40 إلى 90 ريالاً، والتبليط بالسيراميك أو البورسلان من 25 إلى 60 ريالاً للمتر المربع. أما التشطيب الكامل حتى التسليم وفق بنود العقد فيتراوح بين 300 و800 ريال للمتر المربع، والتسليم المفتاح للمقاولات العامة بين 900 و2500 ريال للمتر المربع.

العمارة تحتاج حصراً للمرافق المشتركة قبل الوحدات: الخزان والمضخة والسطح والخطوط الرأسية.

ما الذي يدل على الحاجة إلى تشطيب الشقق والفلل؟

العلامات التالية تستحق التحقق قبل أن تتسع:

• شقة على الطوب أو نصف تشطيب وتحتاج تسليماً كاملاً
• تشطيب قديم بهت وتقشر
• رغبة في رفع جاهزية العقار للإيجار أو البيع

الأسباب الأكثر شيوعاً

• بنود مبهمة في العروض تخفي فروق المواد.
• تفاوت كبير بين عروض الأسعار لاختلاف المواصفات لا الأسعار — ونتحقق منه قبل غيره.
• سبب شائع: تسلسل مراحل خاطئ يفسد ما تم تنفيذه.

الأدوات المستخدمة في السوق

حدود الأداة الأولى: المعاينة وحصر الكميات بالقياس — أساس أي عرض سعر صادق.

خطوات تشطيب الشقق والفلل كما ننفذها

1. المعاينة والحصر: نقيس المساحات ونحصر البنود الفعلية: دهان وأرضيات وسباكة وكهرباء وأسقف.
2. جدول الكميات: عرض سعر مفصّل: كل بند بكميته ومواصفته وسعره، بلا بنود مبهمة.
3. اعتماد العينات: تُعتمد عينات المواد (دهان، بلاط، إكسسوارات) قبل توريد الكميات.
4. التنفيذ المرحلي: سباكة وكهرباء أولاً واختبارها، ثم الأرضيات فالأسقف فالدهان — بمحاضر استلام لكل مرحلة.
5. الاختبارات والتسليم: ضغط السباكة وفحص القواطع وميول الصرف قبل التسليم الابتدائي.

جدول الحقائق والتكلفة — السوق

حاسبة تقريبية للتكلفة

أسئلة من السوق

ما لا ننصح به

• البدء بالدهان قبل اختبار التمديدات المخفية فيتكسر ما دهنته
• قبول عرض «سعر متر واحد» بلا جدول كميات فيتضخم الحساب عند التنفيذ

المخرجات المكتوبة

يصلك: جدول كميات موقّع ومحاضر استلام مرحلية ومحضر اختبارات ما قبل التسليم، في تقرير فني موثّق برمز تحقق.