تشطيب الشقق والفلل للشقق في حي العليا، جدة

إعداد: الفريق الفني · مراجعة تحريرية · آخر تحديث نوفمبر 2026 · المصادر

قبل البدء: ماذا نعرف عن العليا

إحداثيات مركز العليا: 21.4256، 39.3571 — أي نحو 23٫1 كم عن وسط جدة، ويمتد نطاقه قرابة 1٫2 كم حول هذه النقطة. وعلى هذا المركز نرسم دائرة النطاق المعروضة في الخريطة. المسافة من مركز العليا إلى ساحل البحر قرابة 17٫3 كم (OpenStreetMap).

ارتفاع مركز العليا عن سطح البحر قرابة 124 م (بيانات SRTM المفتوحة). يمر أقرب مجرى وادٍ على بعد نحو 2٫3 كم من مركز العليا بحسب OpenStreetMap. وقرب مجاري الأودية يُراعى في منسوب القواعد وعزلها وتصريف الموقع.

من المحاور المذكورة في وصف العليا: طريق مكة القديم.

تبدأ أغلب المشكلات في تشطيب الشقق والفلل بالحي من التأخير في تحديد نطاق الأعمال بدقة، إذ يكتشف الملاك متأخرين أن بعض البنود لم تُدرج في العقد أو أن الكميات الفعلية تختلف عمّا تم الاتفاق عليه. ولهذا تبدأ الخطوة الأولى بمعاينة وحصر كميات بالموقع، وهي خدمة تُقدَّم من 160 إلى 420 ريال للزيارة، ومن خلالها يُكتب المخطط ويُحدَّد ما يشمله التشطيب الكامل حتى التسليم وفق بنود العقد، وهو ما يتراوح بين 315 و840 ريال للمتر المربع، فيعرف الطرفان من البداية ما يُنفَّذ وما لا يُنفَّذ.

ويغيّر موقع حي العليا في جدة طريقة التعامل مع هذا النطاق. فالحي يقع على بعد نحو 23.1 كم من مركز جدة، ويبعد نحو 17.3 كم عن ساحل البحر، وهو ارتفاع يقارب 124 متراً فوق سطح البحر، كما يبعد نحو 2.3 كم عن أقرب مجرى وادٍ، ويقع في محيطه طريق مكة القديم. ولهذه الحقائق أثر عملي على الأعمال، فقربه من مجاري الأودية يستدعي الانتباه إلى أعمال العزل والصرف والأساسات عند إضافة الملاحق أو الاستراحات، إذ تبدأ تكاليف بناء الملحق بالأساسات والعزل من 735 إلى 1,890 ريال للمتر المربع. كما أن بُعد الحي عن الساحل يجعل اختيار المكيفات والأبواب والأسطح المعدنية مسألة تستحق المراجعة، فبند تركيب المكيف المنفصل بالنحاس والقاطع يتراوح بين 370 و945 ريال للوحدة، وتوريد الأبواب وتركيبها بين 420 و1,575 ريال للباب.

وقبل الزيارة يُستحسن أن يجهّز المالك إجابات واضحة عن عدد من الأسئلة: هل المطلوب تشطيب كامل من الصفر أم أعمال جزئية تشمل الدهان والتبليط والسقف المستعار فقط؟ وما المساحة التقريبية لكل شقة أو فيلا؟ وهل توجد نقاط كهرباء وسباكة تحتاج إلى تأسيس أو إعادة تأسيس، وكم عددها تقريبياً؟ وهل ترغب في سقف جبس بورد مستعار بتكلفة تتراوح بين 40 و95 ريالاً للمتر، أم في ديكور بديل خشب أو واجهات بين 30 و105 ريالات للمتر؟ وأخيراً، هل يشمل العقد تبليط السيراميك أو البورسلان بتكلفة 25 إلى 65 ريالاً للمتر، ومعه دهانات داخلية وخارجية، ومتوسط تكلفة الدهان بين 10 و25 ريالاً للمتر؟ وكلما كانت هذه الإجابات واضحة قبل الزيارة، كان التقدير أدق والتنفيذ أسلم.

الشقة جزء من مبنى، فنتحقق أولاً أن المصدر داخل الوحدة لا في شقة مجاورة أو خط مشترك.

العلامات التي تستحق الانتباه

إن لاحظت واحدة من هذه العلامات في العليا فهي بداية جيدة للحديث مع الفريق:

• تشطيب قديم بهت وتقشر
• شقة على الطوب أو نصف تشطيب وتحتاج تسليماً كاملاً
• شراء عقار يحتاج تهيئة قبل السكن
• رغبة في رفع جاهزية العقار للإيجار أو البيع

أسباب نراها في الميدان

• سبب شائع: تفاوت كبير بين عروض الأسعار لاختلاف المواصفات لا الأسعار.
• بنود مبهمة في العروض تخفي فروق المواد.
• تسلسل مراحل خاطئ يفسد ما تم تنفيذه.

الأدوات والطرق ومتى نستخدمها

ملاحظة فنية: المعاينة وحصر الكميات بالقياس — أساس أي عرض سعر صادق.

خطوات تشطيب الشقق والفلل كما ننفذها

1. المعاينة والحصر: نقيس المساحات ونحصر البنود الفعلية: دهان وأرضيات وسباكة وكهرباء وأسقف.
2. جدول الكميات: عرض سعر مفصّل: كل بند بكميته ومواصفته وسعره، بلا بنود مبهمة.
3. اعتماد العينات: تُعتمد عينات المواد (دهان، بلاط، إكسسوارات) قبل توريد الكميات.
4. التنفيذ المرحلي: سباكة وكهرباء أولاً واختبارها، ثم الأرضيات فالأسقف فالدهان — بمحاضر استلام لكل مرحلة.
5. الاختبارات والتسليم: ضغط السباكة وفحص القواطع وميول الصرف قبل التسليم الابتدائي.

العليا بالحقائق والمصادر

حاسبة تقريبية للتكلفة

أسئلة شائعة عن تشطيب الشقق والفلل في العليا

أخطاء تكلّف أكثر

• قبول عرض «سعر متر واحد» بلا جدول كميات فيتضخم الحساب عند التنفيذ
• البدء بالدهان قبل اختبار التمديدات المخفية فيتكسر ما دهنته

المخرجات المكتوبة

المخرج المكتوب: جدول كميات موقّع ومحاضر استلام مرحلية ومحضر اختبارات ما قبل التسليم. والتقرير مرقّم وموثّق برمز تحقق.