تشطيب الشقق والفلل للمكاتب والمجمعات التجارية في حي عتيقة، الرياض

إعداد: الفريق الفني · مراجعة تحريرية · آخر تحديث نوفمبر 2026 · المصادر

قبل البدء: ماذا نعرف عن عتيقة

يقع مركز حي عتيقة عند خط العرض 24.5967 وخط الطول 46.7084، على بعد نحو 13٫4 كم من مركز الرياض، ونصف قطر نطاقه التقريبي 1٫2 كم. وعلى هذا المركز نرسم دائرة النطاق المعروضة في الخريطة. يرتفع مركز عتيقة نحو 588 م عن سطح البحر بحسب نموذج الارتفاعات المفتوح SRTM.

أقرب مجرى وادٍ مرسوم في OpenStreetMap يبعد عن مركز عتيقة قرابة 0٫4 كم. وقرب مجاري الأودية يُراعى في منسوب القواعد وعزلها وتصريف الموقع. يقع عتيقة على طريق الدائري الجنوبي، طريق الملك فهد، طريق الملك فهد الفرعي أو بالقرب منها.

يبدأ الفحص في حي عتيقة بالموقع نفسه قبل أي حساب للكميات، فالمركز يقع عند الإحداثيات 24.5967 و46.7084، على بعد نحو 13.4 كم من مركز الرياض، وهذا يعني أن الوصول إليه والتخطيط لتوريد المواد يحتاجان إلى جدول زمني واضح. كما أن ارتفاع الموقع عن سطح البحر يبلغ 588 م وفق بيانات SRTM، ويُنصح بأن يلاحظ الفني طبيعة التربة وتصريف المياه عند الأساسات والعزل، خاصة في المباني الملحقة. ومن المهم أيضاً ملاحظة أن أقرب مجرى وادٍ يبعد نحو 0.4 كم فقط، فيُفحص أولاً منسوب الأرض المحيطة وأماكن تجمع المياه ومدى حاجة المبنى إلى حماية من السيول الموسمية قبل البدء بأي تشطيب خارجي.

أما ما يُترك للمعاينة الميدانية فهو ما لا يمكن تقديره من المكتب، مثل حالة الجدران الحالية والرطوبة الظاهرة، ومسار التمديدات الكهربائية والسباكة القائمة، ومدى صلاحية الأبواب والنوافذ، وعدد نقاط الإنارة والمخارج والتغذية والصرف المطلوبة في كل مساحة. وتُحدد هذه البنود بعد زيارة المعاينة وحصر الكميات بالموقع، وتتراوح تكلفة الزيارة بين 160 و420 ريال، ويُعد ذلك أساساً لتقدير دقيق لأي بند من بنود العقد. ويُراعى كذلك أن المكاتب والمجمعات التجارية تحتاج عادةً إلى ترتيب أعمال التمديدات والتجهيزات بشكل يقلل تعطيل النشاط أثناء التنفيذ.

ومن المعلومات المفيدة للفني أن المكيفات السبليت توريداً وتركيباً بالنحاس والقاطع تتراوح تكلفتها بين 370 و945 ريال للوحدة، وأن الأبواب توريداً وتركيباً تتراوح بين 420 و1,575 ريال للباب، وأن نقطة الكهرباء تأسيساً وتشطيباً تتراوح بين 65 و160 ريال، ونقطة السباكة بين 85 و210 ريال. وتبلغ تكلفة التشطيب الكامل حتى التسليم وفق بنود العقد والمخطط بين 315 و840 ريال للمتر المربع، فيما يتراوح سقف الجبس بورد المستعار بين 40 و95 ريال للمتر المربع، والدهان بين 10 و25 ريال، واللياسة بين 15 و35 ريال، والتبليط بالسيراميك أو البورسلان بين 25 و65 ريال. وعند الحاجة إلى تسليم مفتاح شامل تتراوح التكلفة بين 945 و2,625 ريال للمتر المربع.

المكاتب والمجمعات التجارية تحتاج عملاً هادئاً بلا تعطيل للموظفين والعملاء، وتوثيقاً يفيد الإدارة.

العلامات التي تستحق الانتباه

هذه العلامات الأكثر ارتباطاً بتشطيب الشقق والفلل:

• شقة على الطوب أو نصف تشطيب وتحتاج تسليماً كاملاً
• تشطيب قديم بهت وتقشر
• رغبة في رفع جاهزية العقار للإيجار أو البيع

من أين تأتي المشكلة عادة؟

• سبب شائع: بنود مبهمة في العروض تخفي فروق المواد.
• سبب شائع: تفاوت كبير بين عروض الأسعار لاختلاف المواصفات لا الأسعار.
• سبب شائع: تسلسل مراحل خاطئ يفسد ما تم تنفيذه.

الأدوات والطرق ومتى نستخدمها

ملاحظة فنية: المعاينة وحصر الكميات بالقياس — أساس أي عرض سعر صادق.

كيف يسير العمل خطوة بخطوة

1. المعاينة والحصر: نقيس المساحات ونحصر البنود الفعلية: دهان وأرضيات وسباكة وكهرباء وأسقف.
2. جدول الكميات: عرض سعر مفصّل: كل بند بكميته ومواصفته وسعره، بلا بنود مبهمة.
3. اعتماد العينات: تُعتمد عينات المواد (دهان، بلاط، إكسسوارات) قبل توريد الكميات.
4. التنفيذ المرحلي: سباكة وكهرباء أولاً واختبارها، ثم الأرضيات فالأسقف فالدهان — بمحاضر استلام لكل مرحلة.
5. الاختبارات والتسليم: ضغط السباكة وفحص القواطع وميول الصرف قبل التسليم الابتدائي.

عتيقة بالحقائق والمصادر

تقدير التكلفة بأسعارنا المعلنة

أسئلة من عتيقة

أخطاء تكلّف أكثر

• البدء بالدهان قبل اختبار التمديدات المخفية فيتكسر ما دهنته
• قبول عرض «سعر متر واحد» بلا جدول كميات فيتضخم الحساب عند التنفيذ

المخرجات المكتوبة

بعد الانتهاء تستلم جدول كميات موقّع ومحاضر استلام مرحلية ومحضر اختبارات ما قبل التسليم، ويمكن التأكد من التقرير برمز التحقق.