تشطيب الشقق والفلل للدوبلكس في حي الكوثر، جدة

إعداد: الفريق الفني · مراجعة تحريرية · آخر تحديث نوفمبر 2026 · المصادر

قبل البدء: ماذا نعرف عن الكوثر

إحداثيات مركز الكوثر: 21.7302، 39.2074 — أي نحو 21٫1 كم عن وسط جدة، ويمتد نطاقه قرابة 1٫2 كم حول هذه النقطة. وعلى هذا المركز نرسم دائرة النطاق المعروضة في الخريطة. المسافة من مركز الكوثر إلى ساحل البحر قرابة 1٫5 كم (OpenStreetMap). وملوحة هواء الساحل تُراعى في اختيار الدهانات الخارجية والمعادن المكشوفة.

ارتفاع مركز الكوثر عن سطح البحر قرابة 30 م (بيانات SRTM المفتوحة). والرطوبة في المناطق المنخفضة القريبة من البحر تُراعى في اختيار الدهانات الخارجية وحماية حديد التسليح. يمر أقرب مجرى وادٍ على بعد نحو 2٫8 كم من مركز الكوثر بحسب OpenStreetMap. وقرب مجاري الأودية يُراعى في منسوب القواعد وعزلها وتصريف الموقع.

من المحاور المذكورة في وصف الكوثر: شارع الماسورة.

يبدأ الفحص في حي الكوثر بالموقع نفسه، إذ يقع المركز عند إحداثيات 21.7302 شمالاً و39.2074 شرقاً، على بعد نحو 21.1 كم من مركز جدة. وارتفاعه عن سطح البحر 30 متراً وفق بيانات SRTM، وهو ما يجعل الفني يتحقق أولاً من حالة الرطوبة في الجدران الخارجية والأرضيات السفلية قبل أي عمل تشطيبي، خاصة أن الحي يبعد نحو 1.5 كم عن ساحل البحر حسب بيانات OSM. ويُفحص كذلك القرب من مجرى الوادي الذي يبعد نحو 2.8 كم، لأن تسرب المياه إلى الأساسات والعزل يحتاج تقييماً دقيقاً قبل تركيب الأسقف المستعارة أو تبليط الأرضيات. ويُنصح بالتحقق من مسار الطرق المحيطة، ومنها شارع الماسورة، لتحديد مواعيد نقل المواد وتوصيل المعدات إلى الدوبلكس. أما ما يُترك للمعاينة الميدانية فهو ما لا تستطيع الأرقام المكتبية حسمه: حالة اللياسة والبؤج القائمة، ومدى صلاحية الأسلاك والأنابيب المؤسسة مسبقاً، وموضع نقاط الكهرباء والسباكة الفعلي، وتوافق المكيفات مع تصميم الواجهات. كما تُحدد في الموقع الكميات الدقيقة للأبواب والديكور والتبليط، فمعاينة وحصر الكميات بالموقع تكلف من 160 إلى 420 ريال للزيارة، وهي خطوة توفر على العميل فروقات كبيرة عند تنفيذ بنود العقد. ويُقاس الدهان والسطوح الداخلية والخارجية، إذ تتراوح تكلفة الدهان بين 10 و25 ريالاً للمتر المربع، وتتراوح اللياسة بين 15 و35 ريالاً، بحسب حالة الجدار. وللفني المعلومات العملية الآتية: يُسعَّر تشطيب الكامل حتى التسليم وفق بنود العقد والمخطط بين 315 و840 ريالاً للمتر المربع، بينما تُحسب المقاولات العامة تسليم مفتاح بين 945 و2,625 ريالاً للمتر المربع. وتتراوح نقطة الكهرباء بين 65 و160 ريالاً، ونقطة السباكة بين 85 و210 ريالاً، والمكيف السبليت توريداً وتركيباً بين 370 و945 ريالاً للوحدة. أما الأبواب خشباً أو ألمنيوماً فتتراوح بين 420 و1,575 ريالاً للباب، وسقف الجبس بورد المستعار بين 40 و95 ريالاً للمتر المربع، والتبليط بالسيراميك أو البورسلان بين 25 و65 ريالاً للمتر المربع. ويُضاف إلى ذلك الديكور بين 30 و105 ريالات للمتر المربع، وبناء الملحق أو الاستراحة بالأساسات والعزل بين 735 و1,890 ريالاً للمتر المربع.

في الدوبلكس يتشارك الدوران غالباً سطحاً وخزاناً، فنحدد نصيب كل وحدة.

العلامات التي تستحق الانتباه

العلامات التالية تستحق التحقق قبل أن تتسع:

• تشطيب قديم بهت وتقشر
• شقة على الطوب أو نصف تشطيب وتحتاج تسليماً كاملاً
• شراء عقار يحتاج تهيئة قبل السكن
• رغبة في رفع جاهزية العقار للإيجار أو البيع

الأسباب الأكثر شيوعاً

• تفاوت كبير بين عروض الأسعار لاختلاف المواصفات لا الأسعار.
• بنود مبهمة في العروض تخفي فروق المواد.
• تسلسل مراحل خاطئ يفسد ما تم تنفيذه.

الأدوات المستخدمة في الكوثر

ملاحظة فنية: المعاينة وحصر الكميات بالقياس — أساس أي عرض سعر صادق.

خطوات تشطيب الشقق والفلل كما ننفذها

1. المعاينة والحصر: نقيس المساحات ونحصر البنود الفعلية: دهان وأرضيات وسباكة وكهرباء وأسقف.
2. جدول الكميات: عرض سعر مفصّل: كل بند بكميته ومواصفته وسعره، بلا بنود مبهمة.
3. اعتماد العينات: تُعتمد عينات المواد (دهان، بلاط، إكسسوارات) قبل توريد الكميات.
4. التنفيذ المرحلي: سباكة وكهرباء أولاً واختبارها، ثم الأرضيات فالأسقف فالدهان — بمحاضر استلام لكل مرحلة.
5. الاختبارات والتسليم: ضغط السباكة وفحص القواطع وميول الصرف قبل التسليم الابتدائي.

جدول الحقائق والتكلفة — الكوثر

حاسبة تقريبية للتكلفة

أسئلة من الكوثر

ما لا ننصح به

• قبول عرض «سعر متر واحد» بلا جدول كميات فيتضخم الحساب عند التنفيذ
• البدء بالدهان قبل اختبار التمديدات المخفية فيتكسر ما دهنته

المخرجات المكتوبة

بعد الانتهاء تستلم جدول كميات موقّع ومحاضر استلام مرحلية ومحضر اختبارات ما قبل التسليم، ويمكن التأكد من التقرير برمز التحقق.