تشطيب الشقق والفلل للعمائر السكنية في حي الرويس، جدة

إعداد: الفريق الفني · مراجعة تحريرية · آخر تحديث نوفمبر 2026 · المصادر

قبل البدء: ماذا نعرف عن الرويس

يقع مركز حي الرويس عند خط العرض 21.5172 وخط الطول 39.1714، على بعد نحو 2٫9 كم من مركز جدة، ونصف قطر نطاقه التقريبي 1٫2 كم. وعلى هذا المركز نرسم دائرة النطاق المعروضة في الخريطة. المسافة من مركز الرويس إلى ساحل البحر قرابة 1٫3 كم (OpenStreetMap). وملوحة هواء الساحل تُراعى في اختيار الدهانات الخارجية والمعادن المكشوفة.

ارتفاع مركز الرويس عن سطح البحر قرابة 9 م (بيانات SRTM المفتوحة). والرطوبة في المناطق المنخفضة القريبة من البحر تُراعى في اختيار الدهانات الخارجية وحماية حديد التسليح. من المحاور المذكورة في وصف الرويس: شارع حائل، طريق الأندلس، طريق الملك عبد العزيز.

يبدأ الفحص في حي الرويس بالموقع نفسه قبل أي قرار في التشطيب، فالحي يقع عند الإحداثيات 21.5172 و39.1714، على بعد نحو 2.9 كم من مركز جدة، وارتفاعه عن سطح البحر تسعة أمتار فقط، فيما يبعد عن ساحل البحر نحو 1.3 كم. هذه القرب من البحر يجعل الرطوبة وملوحة الهواء عاملين يستحقان الانتباه منذ البداية، لذلك يُفحص أولاً ما يتأثر بهما مباشرة، وهو الدهانات الخارجية والتشطيبات المعرضة للهواء، وأساسات العزل ومدى سلامتها في الأسطح والملاحق. كما تُفحص الطرق المؤدية إلى المبنى، إذ يمر بالقرب من الحي شارع حائل وطريق الأندلس وطريق الملك عبد العزيز، وهو ما يؤثر في تحديد أوقات توريد المواد وإنزالها وترتيب الزيارات الميدانية.

أما ما يُترك للمعاينة فلا يصح تقديره من بعيد، ويشمل حالة الجدران والأسقف القائمة، ومدى تشبعها بالرطوبة، ومواضع التسرب المحتملة، وسلامة التمديدات الكهربائية والسباكة الموجودة قبل البدء بأي تأسيس جديد. كما تُحدد كميات الأعمال على الطبيعة، من عدد نقاط الكهرباء والسباكة، وعدد الأبواب، ومساحات السيراميك والدهان والجبس، وذلك عبر زيارة موقعية لحصر الكميات، إذ تُقدَّر تكلفة المعاينة بين 160 و420 ريالاً للزيارة، ولا يُعتمد على التقدير المكتبي وحده.

وللفني المعلومات العملية التالية: تتراوح أسعار التشطيب الكامل حتى التسليم وفق بنود العقد والمخطط بين 315 و840 ريالاً للمتر المربع، والمقاولات العامة تسليم مفتاح بين 945 و2,625 ريالاً للمتر المربع، ويُنصح بتوضيح هذه البنود كتابةً في العقد. وتتراوح نقطة الكهرباء بين 65 و160 ريالاً، ونقطة السباكة بين 85 و210 ريالات، والسيراميك أو البورسلان بين 25 و65 ريالاً للمتر، والدهان بين 10 و25 ريالاً للمتر، واللياسة بين 15 و35 ريالاً، وسقف الجبس البورد المستعار بين 40 و95 ريالاً للمتر المربع، والمكيف السبليت توريداً وتركيباً بين 370 و945 ريالاً للوحدة.

في العمارة السكنية يُعامل المبنى كشبكة واحدة بوحدات متعددة، فنعزل الأدوار والوحدات واحدة واحدة.

العلامات التي تستحق الانتباه

هذه العلامات الأكثر ارتباطاً بتشطيب الشقق والفلل:

• تشطيب قديم بهت وتقشر
• شقة على الطوب أو نصف تشطيب وتحتاج تسليماً كاملاً
• شراء عقار يحتاج تهيئة قبل السكن
• رغبة في رفع جاهزية العقار للإيجار أو البيع

أسباب نراها في الميدان

• تفاوت كبير بين عروض الأسعار لاختلاف المواصفات لا الأسعار.
• بنود مبهمة في العروض تخفي فروق المواد.
• تسلسل مراحل خاطئ يفسد ما تم تنفيذه — ونتحقق منه قبل غيره.

الأدوات المستخدمة في الرويس

حدود الأداة الأولى: المعاينة وحصر الكميات بالقياس — أساس أي عرض سعر صادق.

الخطوات بالترتيب

1. المعاينة والحصر: نقيس المساحات ونحصر البنود الفعلية: دهان وأرضيات وسباكة وكهرباء وأسقف.
2. جدول الكميات: عرض سعر مفصّل: كل بند بكميته ومواصفته وسعره، بلا بنود مبهمة.
3. اعتماد العينات: تُعتمد عينات المواد (دهان، بلاط، إكسسوارات) قبل توريد الكميات.
4. التنفيذ المرحلي: سباكة وكهرباء أولاً واختبارها، ثم الأرضيات فالأسقف فالدهان — بمحاضر استلام لكل مرحلة.
5. الاختبارات والتسليم: ضغط السباكة وفحص القواطع وميول الصرف قبل التسليم الابتدائي.

جدول الحقائق والتكلفة — الرويس

احسب تكلفة تقريبية

إجابات مختصرة لأسئلة الرويس

ما لا ننصح به

• قبول عرض «سعر متر واحد» بلا جدول كميات فيتضخم الحساب عند التنفيذ
• البدء بالدهان قبل اختبار التمديدات المخفية فيتكسر ما دهنته

المخرجات المكتوبة

المخرج المكتوب: جدول كميات موقّع ومحاضر استلام مرحلية ومحضر اختبارات ما قبل التسليم. والتقرير مرقّم وموثّق برمز تحقق.